|
تاريخ امروز: ۱۸/۶/۱۳۸۹
|
|
بررسي ميزان انطباق عملكرد دولت نهم در بخش مسكن بامحورهاي قانون برنامه چهارم توسعه -۲ |
|
|
| كد تحليل: 1820 |
نسخه چاپي |
| تاريخ: 11/2/1389 |
بازديد: 658 |
|
بررسي ميزان انطباق عملكرد دولت نهم در بخش مسكن بامحورهاي قانون برنامه چهارم توسعه -۲اين كالا بهدليل اينكه جزو نيازهاي اساسي يك خانوار قلمداد ميشود هرگز نبايد اسير واسطهگري و دلالي شود. اين خطر زماني شكل ميگيرد كه اين كالا به يك كالاي سرمايهاي تبديل شود و سرمايههايي كه با هدف افزايش سود وارد بازار ميشوند بهمانند عوامل تعيين كنندة بازار ايفاي نقش كنند
4ـ اقدامات و مصوبات دولت نهم در بخش اقتصاد مسكن در راستاي الزامات قانون برنامه چهارم
در اين بخش عملكرد دولت در حوزة الزامات 5 گانه مطرح شده در بخش قبلي مورد بررسي قرار خواهد گرفت.
4ـ1ـ تهيه و تصويب طرح جامع
هرچند طرح جامع مسكن تا پايان سال اول برنامه چهارم تهيه شد اما اين طرح تا كنون به تصويب هيات وزيران نرسيده است. صرفنظر از اينكه طرح جامع تهيه شده توسط وزارت مسكن و شهرسازي به تصويب نرسيده است، اين طرح حاوي اشكلاتي است كه در ادامه به آنها اشاره ميشود.
طبق بند (ج) ماده 30 قانون برنامه چهارم توسعه، از ابتداي سال گذشته وزارت مسكن و شهرسازي مكلف شد با توجه به اثرات متقابل بخش مسكن با اقتصاد ملي و نقش تعادلبخشي آن در ارتقاي كيفيت زندگي و كاهش نابرابريها، «طرح جامع مسكن» را حداكثر تا پايان سال اول برنامه چهارم توسعه (پايان 1384) تهيه و به تصويب هيات وزيران برساند. سند نهايي «طرح جامع مسكن» كه حاصل تلاش 24 گروه مطالعاتي است، تيرماه 1385 منتشر شد تا پس از اظهارنظر كارشناسان و نمايندگان مجلس شوراي اسلامي، جهت طرح، در اختيار هيات وزيران قرار گيرد. در اين طرح سعي شده است براي اولين بار در طول بيش از سه دهه از شروع مسألة مسكن در ايران بهصورت جامع به اين بخش بنگرد و از جهات مختلف راهكارهايي را براي حل مشكلات اين بخش ارائه كند.
همانطور كه در ابتداي طرح جامع مسكن (سند تحليلي) نيز آمده است، اين طرح «مسيري را كه دولت تا دستيابي به هدفها، بايستي بپيمايد، روشن ميسازد. مسووليت رسيدن به هدفها برعهده دولت است اما در اين مسير، مردم بخش خصوصي و همه مسوولان اجرايي، قضايي و قانونگذاري، بايستي همراه و همگام باشند تا بتوان به هدفها رسيد.» اما بهطور حتم براي شناخت مسائل و معضلات كنوني بخش مسكن و آسيبشناسي دقيق آنها و در نهايت ارائه راهكارهاي مناسب و عملياتي، اعم از راهكارهاي كوتاهمدت و بلندمدت بايد به شناخت و درك صحيحي از سطوح سياستهاي تأثيرگذار در اين بخش و رابطه تنگاتنگ اين سياستها با يكديگر رسيد. در نتيجه، شناخت دقيق از مسايل و مشكلات بخش مسكن ما را به راهحلها و راهكارهايي اساسي رهنمون خواهد كرد كه اهداف عاليه بخش مسكن در آن محقق خواهد شد. بر همين پايه بهطور اجمالي طرح جامع مسكن را ميتوان از دو منظر جهتگيريهاي كلان و برنامههاي اجرايي مورد بررسي قرار داد:
4ـ1ـ1ـ پيشفرضها و جهتگيريهاي كلان
پيشفرض قراردادن مسكن بهعنوان يك كالاي سرمايهاي و بهرسميت شناختن دورههاي ركود و رونق تورمي
مسكن يك كالاي مصرفي بادوام است بدينمعنا كه در توليد كالاي مذكور زنجيرهاي از نهادههاي واسطهاي در يك چرخه اقتصادي فعال بودهاند اما خود مسكن ماحصل چرخه مذكور است و بهعنوان نهاده واسطهاي براي توليد كالاي ديگري استفاده نخواهد شد.
اين كالا بهدليل اينكه جزو نيازهاي اساسي يك خانوار قلمداد ميشود هرگز نبايد اسير واسطهگري و دلالي شود. اين خطر زماني شكل ميگيرد كه اين كالا به يك كالاي سرمايهاي تبديل شود و سرمايههايي كه با هدف افزايش سود وارد بازار ميشوند بهمانند عوامل تعيين كنندة بازار ايفاي نقش كنند. اين امر در كشور ما اتفاق افتاده است بدين معنا كه بازار مسكن تبديل به يك رقيب براي بازارهاي سرمايهاي ايران شده است و سرمايههاي سرگردان با مشاهده رونق نسبي در اين بازار به سمت آن حركت كرده و باعث تورم و ناكارآمدي آن ميشوند. بنابراين ضروري است دولت با اتخاذ راهكارهاي مناسب، نسبت به مصرفي كردن اين بازار اهتمام لازم را داشته باشد. در طرح جامع مسكن از اين مهم غفلت شده و با پيشفرض قراردادن سرمايهاي بودن كالاي مسكن نسبت به اتخاذ راهكارها اقدام شده است، در حاليكه بايد ابتدا سياستها بهسمت مصرفي كردن اين كالا سوق داده شود و سپس با پيشفرض مصرفي بودن مسكن، اين بخش سياستگذاري شود.
از طرفي ديگر در ساليان گذشته بخش مسكن در حلقه بسته ركود و رونق تورمي گرفتار بوده و همواره يكي از سياستهاي اصلي اتخاذ شده براي خروج از دوران ركود، سياست تحريك بازار از ناحيه تقاضا بوده است. عملكرد اين سياست با افزايش تقاضا براي خريد مسكن و رونق نسبي اين بخش بهواسطه آن، باعث ورود تقاضاي سرمايهاي و سرگردان شده و در نهايت افزايش قيمت زمين ـ كه عامل اصلي تورمي بودن دوران رونق است ـ را بهدنبال داشته است، با ادامه اين فرآيند بهترتيب افزايش شديد قيمت مسكن، كاهش مجدد قدرت خريد خانوار و در نهايت ركود در اين بخش مشهود بوده و در طول زمان اين حلقه بسته بهتناوب و بهصورت نمودار سينوسي فزاينده تكرار شده است.
در طرح جامع مسكن با پيشفرض قراردادن اين حلقه (حلقه بسته ركود و رونق تورمي در بخش مسكن) نه تنها به چاره جويي براي جلوگيري از شكلگيري آن و يا حتي مقابله با اثرات زيانبار آن نميپردازد، بلكه بهدليل آنكه اين حلقه را ناشي از عوامل بيروني و ساختار اقتصادي ميداند، بهناچار رو به اجراي برنامههايي ميآورد كه در برخي مواقع شكلگيري اين حلقه را تسريع و تشديد ميكنند.
يكي از نتايج پذيرفتن اين حلقه، هدف قرار دادن صِرف گروههاي كمدرآمد به عنوان گروههاي اصلي تأمين مسكن، توسط اين طرح است، بدينمعنا كه با توجه به تكرار هميشه اين حلقه، گروههاي كمدرآمد، روزبهروز ناتوانتر ميشوند پس بايد نسبت به تأمين مسكن اين گروه چه بهصورت استيجار و چه بهصورت ملكي اقدام كرد، اما اين نكته توسط طراحان ناديده گرفته شده است كه گروههاي مياندرآمدي نيز بهخاطر تداوم اين حلقه بسته در حال پيوستن به گروههاي كمدرآمد هستند و با توجه به افزايش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار، فقيرتر شده و دامنة فقر روزبهروز گستردهتر خواهد شد، بنابراين بايد جهت ثابت نگهداشتن دامنه فقر، گروههاي مياندرآمدي را نيز مورد توجه قرار داد.
فقدان ديد سيستماتيك در سياستگذاريهاي طرح جامع
در ابتدا هدف نهايي از تدوين اين طرح بر پايه «تأمين مسكن براي همه» قرار داده شده كه بهنظر ميرسد اين هدفگذاري با صراحت قانون اساسي مبني بر «داشتن مسكن متناسب با نياز» تفاوت داشته و جامعيت آنرا دربر نميگيرد.
در سياستگذاريهاي اين طرح نيز نوعي عدم انسجام در سطوح سياستگذاري مشاهده ميشود، برنامهريزان همواره بر اين نكته تأكيد دارند كه اتخاذ سياستهاي كلان در بخشهاي مختلف كشور نيازمند تشخيص مناسبي از سطوح سياستگذاري در آن بخش و ميزان تأثيرگذاري هر سطح بر سطح ديگر است.
بخش مسكن، از سه سطح سياستگذاري تشكيل شده است. سطح اول سياستهاي استراتژيك و بالادستي «آمايش سرزمين» است كه بيانكننده توزيع جمعيتي در پهنه كشور و ماموريت شهرها است، سطح دوم سياستهاي «اقتصادي مسكن» است كه ضمن تبيين سياستهاي مربوط به بازارهاي پايه سرمايه، كار و زمين و پرداختن به سياستهاي مالياتي، تسهيلات مالي و امثال آنها، به تبيين نقش دولت و بخشهاي غيردولتي و نحوة تعامل آنها در تنظيم عرضه و تقاضاي مسكن ميپردازد و سطح سوم سياستهاي «عمران، معماري و شهرسازي» است كه تأثيرات مهمي بر جنبههاي كلان فني و تخصصي ساختمان، هويت فرهنگي و معماري اسلامي دارد.
اين طرح بهدليل عدم تبيين مناسب سطوح سياستگذاري فوق در بخش مسكن و نوع ارتباط آنها با يكديگر، در اهداف راهبردي و بهتبع آن اهداف اجرايي و برنامههاي اجرايي نيز فاقد يكپارچگي سيستمي است، بدانمعنا كه در اين طرح، سياستهاي مختلف بدون توجه به تقدم و تأخر آنها و سطوح تأثيرگذاري و تأثيرپذيري آنها، بعضا در عرض يكديگر ديده ميشود، بهطور مثال در اين طرح سياست «تعادلبخشي به بازار مسكن» از سياستهاي اقتصادي بخش مسكن همعرض سياست «ارتقاي كيفيت زيست، بهبود شرايط سكونتي همه جوامع، حفظ فرهنگ و هويت اسلامي و ملي» از سياستهاي شهرسازي، معماري و عمران در كنار سياست «ايجاد هماهنگي بين برنامههاي مسكن، توسعه شهري و روستايي و سياستهاي آمايشي» از سياستهاي آمايش سرزمين قرار گرفته است. اين تداخل در سياستها، ابهام و عدم شفافيت در مرزبندي آنها در اهداف راهبردي، باعث فقدان ديد سيستمي شده است كه طرح را در تحقق اهداف برنامهاي و برنامههاي اجرايي نيز دچار مشكل ميسازد.
فقدان هدفگذاري كمي براي افق 10 ساله در بخش مسكن
در حاليكه كشور ما با كمبود 2 ميليون واحد مسكوني روبهرو بوده و بيش از 40 هزار هكتار بافت فرسوده شهري بدون احتساب حاشيهنشيني در كشور شناساييشده و همچنين سالانه بهطور متوسط حدود 700 هزار متقاضي جديد ناشي از ازدواج جوانان، به تقاضاهاي موجود افزوده ميشود ـ و اين ميزان در سالهاي آتي به 900هزار ازدواج در سال نيز خواهد رسيد ـ اين طرح هدف كمي مناسب و مشخصي را براي تأمين مسكن انبوه نيازمندان در نظر نگرفته است و مشخص نميكند در افق 10 ساله شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني به چه عددي بايد برسد؟
اين درحالياست كه اهداف كمي، اصليترين گزينه در تبيين استراتژي كلان يك برنامه بوده و جزو شاخصههاي اصلي آن محسوب ميشود، اصولا برنامهريزي بدون اهداف كمي امكان سنجش دقيق و ميزان نيل به اهداف برنامه را سلب ميكند.
در بخش اولويتگذاري سياستي نيز برخلاف همه كشورهاي موفق در حل معضل مسكن كه سياستهاي اقتصادي را مشكل عمده و اصلي اين بخش دانسته و براي آن سياستگذاري داشتهاند، اين طرح، از شاخصهاي مهم سياستهاي اقتصادي مسكن از جمله شاخص مهم و كليدي «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» اعم از اجارهبها و اقساط خريد مسكن بهعنوان يك هدف اصلي و اولويت مهم كه در تمام كشورها مورد توجه و سنجش دقيق است، غفلت كرده و تدبيري مؤثر در جهت كاهش آن نينديشيده است و مشخص نميكند در يك افق 10 ساله اين سهم به چه عددي ميرسد و يا بايد برسد؟
4ـ1ـ2ـ برنامههاي اجرايي (اهداف برنامهها و چگونگي عملياتي شدن آن)
با توجه به مطالب فوق برخي برنامههاي اين طرح كه از اهميت بيشتري برخوردار بوده، مورد بررسي و مداقه اين نقد قرار ميگيرند. در اين طرح بهطور خاص 5 برنامه كلي براي تأمين مسكن خانوارهاي كم درآمد در نظر گرفته شدهاست، جداي از نقد كلي كه نسبت به هدف قرار دادن صِرف گروههاي كمدرآمد به عنوان گروههاي اصلي تأمين مسكن بيان شد، به بررسي جزييات اين طرحها نيز پرداختهايم:
4ـ1ـ2ـ1ـ برنامههاي تأمين مسكن اقشار كمدرآمد:
الف) اعطاي تسهيلات خريد مسكن كوچك و پرداخت وام وديعه به مستاجرين كم درآمد
يكي از سياستهايي كه بارها مورد آزمون و خطا قرار گرفته و تبعات و آثار آن در اين بخش بهويژه دوران ركود حاصل از آن، بهخوبي تجربه شده است، سياست «توانمندسازي گروههاي كم درآمد و ميان درآمدي از طريق تحريك صرف تقاضا با اعطاي تسهيلات بانكي» بوده است. بهنظر ميرسد اصرار مسوولان اين بخش در دهه اخير به اتخاذ اين روش، بيشتر ناشي از اثربخشي سريع آن و استفاده بهعنوان يكي از راهكارهاي زودبازده و كوتاهمدت است. اين سياست بهدليل عدم نگرش همه جانبه به بخش مسكن و نگاه تكبعدي صرف به بخش تقاضا، تا بهحال آثار زيانباري از جمله «چرخههاي بسته ركود و رونق تورمي» را در بخش مسكن بهجاي گذاشته است. در شرايط فعلي كشور سياست تحريك تقاضا قبل از ايجاد عرضه مناسب تورمزا خواهد بود.
اين سياست بدون اينكه مشكلي از معضلات اين بخش را حل كند، بهدليل جو رواني ايجاد شده آثار تورمي نيز بر اين بخش خواهد داشت و ركود بخش مسكن را بيش از پيش تورمي خواهد كرد.
در نهايت اين راهكار براي بازار مسكن ايران بهصورت عام بههيچوجه توصيه نميشود و تنها از اين سياست ميتوان در شرايط اضطرار، بهصورت «هدفمند»، «محدود» و در «نقاط مشخص» استفاده كرد تا بار رواني آن به تمام كشور تسري نيابد.
ب) احداث و عرضة مسكن اجارهاي
اين سياست بهدليل تقويت طرف عرضه و حذف هزينه زمين از نقدينگي اوليه لازم براي ساخت مسكن، مثبت است ولي ميتواند بهينه شود. در حال حاضر رويكرد مردم به رهن و اجاره واحدهاي مسكوني بهدليل بالا بودن قيمت خريد مسكن، ركود و فقدان شيوههاي مختلف خريد همچون پيشخريد و ... است. در اين شرايط احداث و عرضه مسكن اجارهاي، اگر با نگاه سياستهاي طرف عرضه نگريسته شود، جزو سياستهاي مثبت تلقي ميشود اما سياستهاي افزايش عرضه نيز بايد با ديد همه جانبه اتخاذ شوند، بهعنوان مثال در شرايطي كه اجارهبها در واحدهاي استيجاري و اقساط وامهاي خريد مسكن يكسان و بههم نزديك است، سياستها بايد با كارآمد كردن اجراي مدل «اجاره بهشرط تمليك»، بهسمت مالكيت سوق داد شود زيرا متقاضيان زماني مسكن اجارهاي را به مسكن ملكي ترجيح ميدهند كه اجارهبها كمتر از 60 درصد اقساط خريد بوده و بازار مسكن در شرايط تورمي نباشد، در غير اينصورت بازار مسكن اجارهاي براي متقاضيان جذابيت ندارد زيرا آنها را از تورم آينده در بخش مسكن و اجارهبها مصون نميكند و دسترسي آنها به مسكن ملكي در آينده را كاهش ميدهد، از سوي ديگر توليدكنندگان مسكن استيجاري نيز علاقهاي به اجارهداري ندارند زيرا فعاليت تخصصي آنها ساخت و ساز مسكن است.
اصولاّ يكي از عوامل موفقيت كشورهاي پيشرو در حل معضل مسكن تفكيك مديريتهاي موجود و بهينه كردن مديريت منابع است. بخش مسكن در كشور ما نيز خواهناخواه بايد در مسير جداسازي مديريتهاي مختلف اعم از مديريت منابع مالي، مديريت فني ـ تخصصي ساخت و مديريت تقاضا گام بردارد. طرح ساخت « مسكن استيجاري» بر اين فرض استوار است كه انبوهسازان بايد علاوه بر سرمايهگذاري اوليه (مديريت منابع مالي) به ساختوساز مسكن (مديريت فني ـ تخصصي) پرداخته و همچنين جذب مستاجر و ساز و كار اجارهداري را نيز در دستور كار قرار دهند.
ج) احداث و عرضه مسكن كوچك؛ مسكن اجتماعي
در دو برنامه فوق بهطور دقيق متراژ مسكن كوچك مشخص نشده است زيرا مسكن كوچك طيف وسيعي از 30 تا 70 مترمربع را در بر ميگيرد. دو برنامه فوق را ميتوان از دو منظر كوچكسازي و مسكن اجتماعي بررسي كرد:
سياست «كوچكسازي» يكي از سياستهاي ديگري است كه طي ساليان گذشته دنبال شده است. برنامهريزان اين بخش با اجراي اين سياست سعي در توليد مسكنهاي متناسب با گروههاي كمدرآمد دارند. عامل اصلي توجه به اين سياست، بالا بودن سهم زمين در قيمت نهايي مسكن است كه در صورت كاهش آن ( با توجه به سياستهاي اتخاذ شده در بند سه)، لزومي به اتخاذ اين سياست نخواهد بود، هرچند تجربه ساليان اخير مويد اين مطلب است كه سياست كوچكسازي نيز قيمت نهايي مسكن را آنچنان كه مورد انتظار طراحان اين برنامه است، پايين نياورده است. از طرفي سياست كوچكسازي با فرهنگ اسلاميو ملي ما در تقابل مستقيم است و منجر به ناهنجاريهاي اجتماعي، بلوغ زودرس و ... در كانون خانواده خواهد شد، ساخت «مساكن اجتماعي» نيز كه در اوج بحران كمبود مسكن در كشورهاي مختلف صورت پذيرفت، بهنوعي در راستاي همين سياست ارزيابي ميشود. واحد مسكوني اجتماعي بهعنوان مسكنهاي موقت، بهدلايل مختلف اعم از در نظر نگرفتن ملاحظات كيفي در برابر الزامات كمي، ايجاد محيطهاي يكنواخت و ملالآور، مشكلات و تنشهاي اجتماعي ـ رواني، تعهدات مالي بسيار بالاي دولتها در تأمين اين مساكن و ... تجربه موفقي نبوده است.
4ـ1ـ2ـ2ـ نوسازي و بازسازي بافت فرسوده
يكي از برنامههايي كه در طرح جامع مسكن به آن پرداخته شده است، «نوسازي و بازسازي بافتهاي فرسوده» است. اين طرح در برنامههاي خود با اشاره به شناسايي 38 هزار هكتار بافت فرسوده در كشور، صحبت از تهيه برنامه تفصيلي ده ساله براي نوسازي، بازسازي و بهسازي بافتهاي فرسوده شهري تا پايان سال 1385 دارد اما با ميزان اعتبار تعيين شده براي هر سال (200 ميليارد ريال) با توجه به روشهاي احياي بافت فرسوده مورد نظر طرح از جمله روش سهامدار پروژه به نظر ميرسد اجراي اين طرح با مشكلات عديدهاي روبرو شود، بدين معنا كه دولت براي احياي بافتهاي فرسوده كشور با روش مذكور و يا روشهاي موجود تجربه شده در ظرف مدت 10 سال، بايد مبلغي بسيار بالاتر از رقم ذكرشده هزينه كند تا بتواند به موفقيت مذكور دست يابد.
همان طور كه گفته شد، روشهاي كنوني در احياي بافتهاي فرسوده جوابگوي حجم وسيع اين بافتها در 10 سال آينده نخواهد بود. بنابراين ضروري است دولت در بهكارگيري مدلهاي مفهومي رايج در دنياـ كه بعضا قدمتي بيش از يك قرن در ادبيات شهرسازي و احياي بافتهاي فرسوده جهان دارندـ استراتژي آينده خود را در اين مورد تدوين كند.
اين مدلهاي مفهومي بر پايه «مشاركت مردمي» و استراتژي «برنده ـ برنده» استوار شدهاند و مشكل تأمين مالي نيز در آن به نازلترين سطح خود ميرسد، همچنين افزايش سرعت احياي بافتهاي فرسوده از ديگر مزايايي است كه اين مدلهاي مفهومي را در جهان كارآمد كرده است.
4ـ1ـ2ـ3ـ تنظيم بازار زمين شهري
طرح جامع، مبحث زمين را در فصل جداگانهاي با نام «تنظيم بازار زمين شهري» آورده است. در اين مختصر تنها به مسألة نحوة واگذاري زمينهاي دولتي به دليل اهميت و تأثيرگذاري كه در بازار زمين دارد، پرداخته شده است.
در طرح مذكور واگذاري زمين به روشهاي مختلف از جمله: ارزانقيمت به انبوهسازان، اجاره و... پيشبيني شده است. عملكرد دو سياست عرضه زمينهاي دولتي به «قيمت بازار» و يا «ارزان قيمت» طي دو دهه گذشته، نشان ميدهد كه سهم زمين از قيمت نهايي مسكن نه تنها كاهش نيافته است بلكه افزايش چشمگيري داشته است.
در شرايط كنوني اقتصاد كشور، بازار مسكن با فشار تقاضاي زيادي مواجه است و عرضه مسكن نوساز درصد كمي از مسكنهاي موجود را شكل ميدهد و قيمت نهايي مسكن نوساز بر اساس بازار، متناسب با مسكنهاي موجود ارزشگذاري ميشود. بنابراين درصورتي كه مالك زمين و ساختمان يكي باشد بهدليل انحصاري كه بهواسطه مالكيت بوجود ميآيد، قيمت مسكن بر اساس بازار قيمتگذاري ميشود نه بر اساس هزينه تمام شده آن.
از آنجا كه افزايش تقاضا براي مسكن، منجر به افزايش تقاضا براي زمين ميشود، اگر عرضه اين نهاده اصلي تشكيلدهنده مسكن نتواند تناسبي با تقاضاي حاصل از آن داشته باشد، قيمت آن افزايش يافته و منجر به كاهش سهم از كل قيمت نهايي مسكن نخواهد شد بلكه عاملي در جهت افزايش قيمت نهايي مسكن ـ همانند دهههاي گذشته ميشود.
در سياست آزادسازي بازار زمين بهدليل اينكه زمين به قيمت بازار واگذار ميشود، كاهش سهم زمين در قيمت نهايي مسكن اتفاق نخواهد افتاد و تنها در صورتي ميتوان به كاهش سهم اميد داشت كه با اصلاح قوانين و كنترل شديد بازار، عرضه زمين افزايش يافته و اين افزايش منجر به كاهش سهم مذكور شود اما حتي با تحقق شرط فوق از آنجا كه فشار تقاضا بسيار بالاست و قيمت مسكن بر اساس بازار تعيين شده و عملاّ شرايط كنترل شديد بر بازار محقق نشده، دائماّ شاهد افزايش نامتناسب قيمت خواهيم بود.
در سياست واگذاري زمينِ ارزان به انبوهسازان به دليل وجود مالكيت واسط (يكيبودن مالك و سازنده) و با وجود فشار تقاضا و جذابيت بازار زمين، نرخ افزايش قيمت زمين بسيار بيشتر از توليد مسكن بوده، لذا قيمت نهايي مسكن كاهش نيافته و انبوهساز از رانت حاصل از زمين ارزان بهره برده و تمامي عوايد حاصل از افزايش قيمت زمين نصيب انبوهساز ميشود و لذا اين سياست نيز منجر به كاهش سهم زمين در قيمت نهايي نشده و قيمت مسكن كاهش نمييابد.
بهطور كلي در شرايط فعلي اگر عرضه زمين به نحوي باشد كه مالكيت واسط (يكي بودن مالك و سازنده) حفظ شود، بهبود بازار را درپي نخواهد داشت و جذابيت بازار زمين حفظ شده و همواره سرمايهها از بخش ساخت مسكن به خريد زمين سوق پيدا خواهد كرد.
اتخاذ سياست عرضه زمين بدون انتقال مالكيت (ماننداجارههاي ميان مدت، حق بهرهبرداري و …)، ميتواند يكي از راهبردهايي باشد كه با اجراي آن از فشار تقاضا براي زمين كه ناشي از فشار تقاضا براي مسكن است كاسته شود. اين سياست بهدرستي در آييننامه تأمين مسكن گروههاي كمدرآمد شهرهاي زير 150هزار نفر در دستور كار قرار گرفته است.
مطالب مرتبط:
بررسي ميزان انطباق عملكرد دولت نهم در بخش مسكن بامحورهاي قانون برنامه چهارم توسعه -1 |
|
|
|
|
|
|
|
مطالب پايگاههاي مرتبط (Rss) |
|
|
آنلاين سايت: ۴۳
بازديد امروز: ۱۶۰۸
بازديد اين ماه: ۱۱۶۱۱۹
بازديد كل: ۵۵۹۵۷۷۷
|
|
|
|
|
| |
